河源市门户网 楼市 中骏如何靠“一体两翼“打好“商管”这张牌

中骏如何靠“一体两翼“打好“商管”这张牌

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中骏集团自2017年提出以地产开发为主体、商业购物中心及长租公寓为两翼的“一体两翼”战略后,销售业绩实现逆市“长红”。2020年疫情暴发背景下,一举创下历史*销售纪录。通过商业购物中心、长租公寓业务的勾地政策,储备了大量低价优质地块。2021年,集团业务多点开花,地产开发主业高速增长的同时,旗下中骏商管(606.HK)赴港IPO已过上市聆讯,今日起正式公开招股,距离成功登陆港交所仅一步之遥。

多元化业务 主导拿地未来

在一年前的业绩会上,中骏集团董事局主席黄朝阳曾明确指出,拿地是生死线,现有的政策下,公司将利用购物中心和长租公寓勾地作为拿地抓手。

据资料显示,从近些年中骏实际拿地性质看,通过购物中心等业态进行勾地的策略效果明显。一方面体现在商业用地占比高外,另一方面,“一体两翼”带动下的勾地策略也为中骏节省了大量土地成本。

占比方面,财报数据显示,2020年,中骏共拿下38宗地块,总建筑面积合计达到1075万平方米。其中,有14宗包含购物中心规划地块。在此之前的2017年至2019年,中骏每年的新增地块中,商住地块的数量占比都超过了60%。

降低成本方面,亿瀚智库数据显示,2019年,中骏通过购物中心在三四线城市勾地比招拍挂便宜了一半。

2020年年报数据显示,截至2020年底,中骏集团拥有土地储备3768万平方米,权益土地面积为2566万平方米,占比68.1%。平均土地成本约每平方米3772元。土地储备整体较为充足,充足的土地也为公司销售“长红”打下坚实基础。

千亿新翘楚 业绩跑赢大市

黄朝阳曾在2017年提出“三年千亿”战略目标,即2018年至2020年,中骏集团分别达成500亿元、800亿元和1000亿元的销售目标。从实际完成情况看,这三年分别达成514亿元、805亿元和1015亿元,均超额完成既定目标。

销售金额的大幅增长,直接带动公司2020年营收、净利持续向好。集团2020年营业收入326亿元,同比增长52%;公司持有人应占*溢利34亿元,同比增长27%;摊薄每股利润0.89元,同比增长6.8%。公司2020年业绩在整体行业中表现较为优异。

从中骏集团近期公告数据来看,2021年以来,中骏集团销售同样表现不俗。5月份,中骏集团连同合营公司及联营公司共实现合同销售金额约104亿元,同比增长15%;合同销售面积约70.78万平方米,同比增长29%。前5月份,集团连同合营公司及联营公司共实现合同销售金额约466.09亿元,同比增长66%;整体销售金额、销售面积增速均大幅跑赢全国平均增速水平。

国家统计局数据显示,1-5月份,全国商品房销售面积合计66383万平方米,同比增长36.3%。比2019年1-5月份增长19.6%。其中,住宅销售面积增长39%,办公楼销售面积增长10.5%,商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额为70534亿元,同比增长52.4%,比2019年1-5月份增长36.2%。其中,住宅销售额增长56.5%,办公楼销售额增长24.9%,商业营业用房销售额增长10.3%。

从目标完成率看,2021年公司全年目标销售金额为1200亿元,前5月份已完成38.84%。高于行业平均水平。

子公司上市在即 主打商管牌

除地产主业稳健发展外,日前,中骏集团旗下中骏商管(606.HK)发布公告,将于6月21日-24日招股,公司拟发行5亿股股份,其中公开发售5000万股,国际发售4.5亿股,每股发行价3.7-4.6港元,每手1000股,预期将于7月2日上市。

值得留意的是,公司本次招股中成功引入4名基石投资者,包括安踏体育副主席兼执行董事丁世家的家族信托公司和盛海外、恒安国际执行董事许清流全资拥有的King Terrace Limited、九牧王投资部主管林婉莹以及在大中华市场采取基本面由下而上的价值投资策略为全球的机构投资者管理资本的TX Capital。

中骏商管表示,募集所得资金将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商、投资科技以及扩展价值链上业务以及培养人才等。

黄朝阳曾在2020年底指出,中骏商管将通过购物中心百货化经营及数字化运营,兑现并持续提升商业经营能力,力争通过H股上市,为可持续发展奠定更长远的根基。

根据港交所聆讯材料,截至*可行日期,中骏商管在50多个城市拥有签约物业管理组合。截至2020年12月31日,公司拥有104个在管商业及住宅项目,在管总建筑面积约1620万平方米,总签约建筑面积约3660万平方米。

仲量联行数据显示,截至2019年底,中骏商管的在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名*2位。

2018年至2020年,签约总建筑面积分别为1790万平方米、2250万平方米、3660万平方米。签约面积高速增长的同时,营收和净利润也实现快速增长。2018年至2020年,公司分别实现营业收入3.96亿元、5.75亿元和8.05亿元,分别实现净利润3480万元、7730万元、1.63亿元。毛利率分别为34.6%、37%和44.3%。

中指院数据显示,2020年在港上市物业服务公司毛利率均值为28.6%。受母公司中骏商管毛利率远超行业均值。

分业务看,中骏商管旗下有商业物业管理及运营服务和住宅业务管理服务两大业务体系。截至2020年12月31日,中骏商管在管商业物业总建筑面积为100万平方米,住宅物业在管总建筑面积为1520万平方米。其中,中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率达到59%,约为住宅业务管理服务毛利率的2倍。

中指物业事业部副总经理牛晓娟表示,目前物业服务上市公司多数由关联方公司拆分独立而来。大股东相对稳定,有助于物业服务企业保持战略的一致性和连贯性,有利于稳定市场投资者对公司业务发展方向的预期,有效保证了企业发展的稳定性。

中指研究院统计数据显示,2020年,港股主板上市物业服务企业融资净额近690亿港元。物业服务企业融资能力不容小觑。从市盈率看,赴港上市物业服务公司市盈率均值超过30倍,远远超过地产母公司10倍以内的市盈率。板块融资能力的提升对于集团企业长期发展也有较大助益。

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